大数据看凤岭北: 如何成为www.188bet.com高端改善住区

■易居企业集团·克而瑞 分析师王莹

配套能级高、资源丰富的凤岭北,向来是高端人群必争之地。克而瑞数据显示,近年来,凤岭北由于土地供应兑减,新盘供应乏力,板块稀缺价值进一步凸显。

据统计,2019年,凤岭北多个楼盘将推出新品,可供应选择的产品更加丰富,“低调”了一阵子的凤岭北将“王者归来”。

■供求

近3年供应下滑,2019年或再度上涨

近年来,随着学区、大型商业、地铁、火车东站等优质配套的逐步落地,凤岭北的价值也备受购房者认可。克而瑞数据显示,近10年里,凤岭北板块历经3次成交小高峰,随后因板块内可开发土地稀缺,多盘陆续清盘,自2017年起连续3年供应下滑。不过,这一态势在2019年或有明显转变。

2001年,凤岭北板块启动建设。在之后十几年的建设周期中,凤岭北板块出现过3次成交高峰,分别是2009年、2015年和2016年,成交量均超百万平方米。对比这3次成交高峰,可以发现,除了市场向好等大环境因素,大盘效应十分明显。

2009年,荣和大地首开时万人选房;2015年,万科城、霖峰壹號等大盘发售,推动板块成交;2016年,万科城、荣和·悦澜山、霖峰壹號等盘持续热销,成交再上台阶。这段时期可以说是凤岭北成交最为辉煌的时候,此后因可开发土地以及在售楼盘日渐减少,2017年起板块供应持续下滑。

“僧多粥少”,是凤岭北板块供求的写照。但是今年下半年,凤岭北存在发力的空间,供求预计均有所上涨。例如凤岭北板块万科城、吉祥·凤景湾、霖峰壹號、荣和公园大道、荣和·悦澜山等都有新货推出,新盘荣和公园大道·华府、融创·九熙府、荣和东站广场、凤翔·容州文化中心预计会正式发售。对于改善型群体而言,下半年凤岭北板块房源较为充足,可重点关注。

■房价

1—5月均价15817元/㎡,位列板块TOP5

作为www.188bet.com的高端居住区,凤岭北板块的房价走势十分稳健。

克而瑞数据显示,2009年,凤岭北商品住宅均价达4910元/㎡,楼市价值已经备受认可,房价仅次于东盟商务区、金湖板块、朝阳板块等核心板块。2019年1—5月,板块房价达15817元/㎡,在www.188bet.com40个板块中房价位列TOP5。

如果将凤岭北板块与全市房价走势进行对比,可以发现,2011年起凤岭北板块开始超过www.188bet.com楼市整体均价,2014年起这一差距逐步拉大。对购房者而言,目前凤岭北板块置业门槛相对较高,资金实力雄厚的购房者可考虑出手。

■产品

品牌房企扎堆,再改豪宅产品居多

目前,凤岭北板块聚集有荣和、中国铁建、万科、保利、霖峰、联发、北投、江宇、融创等品牌房企。其中,荣和无疑是凤岭北的“大地主”,整体已开发项目近50个。目前,区域主力在售项目有7个,均价主力区间在1.3万~2.1万元/㎡之间,产品以120~150㎡的大户型为主,侧重再改豪宅产品,改善特性明显。

从产品面积段来看,克而瑞数据显示, 2018年—2019年5月凤岭北板块商品住宅成交4317套,其中120~150㎡户型成交2148套,占比达50%,占据半壁江山。

从单价段和总价段来看,2018年—2019年5月www.188bet.com市成交均价超1.5万元/㎡的商品住宅中,成交套数的14%集中于凤岭北,占比在www.188bet.com40个板块中位列前三。今年1—5月,凤岭北板块商品住宅套均总价为205万元。

■土地

近6年供应紧缺,土地价值凸显

近年来,随着凤岭北日益成熟,总规划用地面积约21.67万㎡的凤岭北开发量已超八成,片区可供开发的土地自然越来越少,土地稀缺性明显。

从凤岭北住宅用地供应走势可以看出,经历了2012年供应高峰后,2014年至今凤岭北板块都鲜少有地块出让。

从2014年到现在,凤岭北住宅用地(包含纯住宅、商住用地)仅荣顾、中国铁建、荣和、融创能有所斩获。目前,中国铁建·云景山语城已发售,荣和公园大道·华府、融创·九熙府即将发售,荣顾新盘书香门第近期刚亮相。

凤岭北近几年土地供应寥寥,根据2019年www.188bet.com市土地供应计划,今年凤岭北板块也无住宅用地供应,区域在售楼盘其实都是在消化几年前拿地时的土储。除了以上4个项目,目前区域仍有一定土地储备量的楼盘也备受关注,如万科城、荣和·悦澜山、吉祥·凤景湾、霖峰壹號、美泉1612、凤翔·容州文化中心等。

●分析师点评

对于改善群体而言,凤岭北板块经过15年发展,已经十分成熟,自身及周边有多个大型商圈,学区资源优质,交通通达性较高。凤岭北板块如今已进入价值凸显期,土地紧缺、配套的优质决定了区域的价值,目前改善、豪宅产品居多,适合经济实力雄厚、喜欢成熟区域的购房者。

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